来源： 侯安扬看投资

　　昨晚，看到一条惊天动地的消息，是上峰发了个文件《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(下称《意见》)。

　　里面有特别引人注目的：稳妥推进房地产税立法，健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

　　感觉上是一条炸裂的消息：房地产税要开征了。

　　不过，我是不信这个事情的。

　　提房地产税，我记得是至少10年前都有了。作为一个被骗多次的投资者，我贴一下我青春年少时被骗的证据吧。

　　你看，这个是我2012年的微博，当时已经被骗过一次了。

　　后面还有2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的提法……

　　我也不知道我是哪一年醒悟过来的，反正就意识到一个事：在房地产税这事上，骗我一次可以。

　　老是想骗我，那我还受骗的话，就是傻。

　　刚好有分析师汇总过历年的两会关于房地产税提法，我贴个图给大家看，就明白了。

　　看到没有？每年都提，每年都落实不了。

　　那有没有可能是“狼来了”的房地产版本呢？之前没兑现，之后指不定就会兑现了。

　　我之前还真的仔细研究了这个重大的问题。

　　《狼来了》的故事里，说了三次，狼就真的来了。但是在房地产税这事上，狼都生了好几波崽了，狼也成狼外婆了，都还没来，说明是有真实的原因的。

　　我做了研究后认为：房地产税难以开征，因为阻力太大，远没有到紧迫的时候。

　　分几个小问题说。

　　一、开征这个税，和现在不开征直接卖地有什么区别

　　按目前的情况，直接卖地不开征房地产税，相当于让买房的人一次性把未来的钱全交了。

　　比如一套1000万的房子，正常情况下，你买了后，得到它了，相当于一次性买断，至于买断是永久的，还是70年产权的，那是另当一回事。

　　那作为购房的人，就是手上多了一套房子，少了300万（假设3成首付），多了700万的银行贷款。

　　而卖房子的呢，地产商就从购房的人和银行手上拿了1000万。

　　其实，地产商拿的1000万，里面含有从政府里卖地的钱，大概在500-600万。

　　你从这个链条来看，按目前的交易方式，其实最大的受益者是政府。

　　那如果开征了房产税， 会怎么样呢？

　　可能同样一套1000万的房子，对你来说，这房子只需要卖500万了。但是，你花了这500万之后，你还得每年交5万块，连续的交个几十年。

　　对你来说，现金支出方式完全变了，你感觉买房容易很多了，因为一次性的买卖，变成了房产税每年都摊一点。

　　对政府来说，变得更大。因为政府是要换届的，按原来的方式，我只管卖地就行了，后面卖得动卖不动，是后面的事，跟我这届政府无关。

　　那开征了房产税，每年交这笔房产税，以后几十年里，每一届政府都会有收入。

　　二、对投资房地产的人来说，开征房产税是利好利空？

　　上面那个问题，其实回答起来是简化的，因为有个特别重要的角色没考虑进来，那就是过去20年得益于房地产大牛市的各种房地产投资人。

　　这里，我也不讳言，这个群体就是最大的开征房地产税的阻力，包括政策制定者，手上房子也很多。即使没有这个原因，因为涉及到几亿人的钱，是个极端重大的事情，不是胡乱就能定的。

　　有房地产税和没有房地产税，最大的区别就是持有房子成本截然不同，房地产税是很大的持有成本。

　　在开征了房地产税的海外，疯狂囤积房子，其实每年都要交房地产税，你持有房子万一转不出去，就空耗自己的现金了。

　　而国内现在没有房地产税，持有房子的成本其实非常低，非常有利于炒作房地产。现在这些囤房的人，最多就支出一点物业费而已。

　　三、开征房产税对社会是好是坏？

　　如果按我上面举的例子，假设设置得当，1000万的房子，折现现金流等同于500万+每年5万块的房地产税，那对社会整体是有利的。

　　我这个前提很重要哈，意思是并没有造成实质性的买房负担增加。如果1000万的房子，开征了房地产税后，买入还要1000万，同时又要交房地产税，那性质就完全变了。

　　为什么开征会是好事呢？

　　因为这样可以防止这届政府收了钱使劲花完，把一屁股的债留给未来的政府。你一次性的收割完70年的现金流，那当然爽啊。

　　如果把同样一笔钱匀到未来70年，那每一届政府都得到雨露均沾，权利和义务会更加对等。

　　另外一个好处：囤房成本很高，存量的房子就容易盘活了。

　　这个好处是不言而喻的，尤其是在投机氛围浓厚的深圳等城市，大量的房子被囤起来而没有人住。

　　囤房困难了后，这些房子要么就出租出去，要么就不囤了，对打击房地产投机是很好的事情。

　　四、什么时候能真正的开征起来？

　　被这事骗多次后，我做了很多研究，不仅是海外的，还有国内的财政政策改革。

　　我自己的看法：等卖地真的卖不动了，房地产税就会开得起来了。

　　我且不说这个税本身是否是有法律依据的，我从利益群体来说，看谁能在这个税种中受益，谁在这个税种中受害。

　　受益的：地方政府，因为可以有新的税收了。

　　受害的：已经买了房的人，当然有可能会用“老人老办法、新人新办法”等做法调节。

　　对于国家，考虑的立场就是有没有可持续的财政。但是，因为过去20年以来，政府卖地一直都卖得特别好，所以得过且过，先卖了再说。

　　然而，不可持续的事情，终究是不可持续的。中国现在存量房数量越来越大，而新增土地需求，在某年会出现拐点（这个我拍拍脑袋，会在202X年见到）。

　　这个拐点出来之后，卖地会越来越困难，地方政府的财力就难以为继。

　　这时候，不管再有多少利益阶层阻挠，也会想方设法把这个税给开了，因为你再大的事，也没有政府持续运作需要钱来支持的事情重大，这时候开征的紧迫性就会凸显。

　　按目前的情况？

　　今年受疫情影响，卖地减少了，但整个游戏的玩法还是原来那副样子。所以我并不相信现在就能把这个税开起来。骗我可以，要注意次数。